התחדשות עירונית
התחדשות בניינית
התחדשות בניינית
התחדשות בניינית היא התחדשות עירונית ברמת הבניין או המגרש הבודד. זהו תהליך מהיר יחסית, שכרוך בהגשת היתר ויכול להתבצע בשתי דרכים:
-
חיזוק ותוספת למבנה הקיים
-
הריסת המבנה הקיים ובנייה של מבנה חדש
לעיתים, התהליך מתנהל כפרויקט משותף של כמה מבנים שכנים.
זכויות הבנייה נקבעות על פי תוכניות (תב”עות – תכניות בניין עיר) שאישורן ניתן בכל עיר בנפרד ועל כן הן שונות זו מזו. תוכניות אלה נועדו להחליף את התוכנית הכלל ארצית תמ”א 38, שתוקפה מוארך מפעם לפעם על מנת לאפשר למספר גדול יותר של ערים ליישם תוכניות של התחדשות עירונית לפי סעיף 23 לתמ”א. סעיף זה מתיר לרשויות המקומיות לקדם ולאשר תוכניות אשר קובעות את הכללים למימוש ההתחדשות ברחבי העיר, כך שכל רשות יכולה להגדיר לעצמה את תנאי ההתחדשות העירונית בתחומה ובכלל זה שטחי הבנייה, מספר יחידות הדיור, גובה הבנייה ועוד. תוכניות עירוניות אלה מחלקות את העיר לאזורים על פי קטגוריות שונות, וקובעת לכל בניין בכל אזור את מנגנון התכנון המתאים לו ואת נפחי הבנייה המותרים.
התחדשות מתחמית
פינוי-בינוי הוא מתווה להתחדשות עירונית ברמת מתחם או מקבץ מבנים. תהליך פינוי-בינוי מצריך אישור תוכנית (תב”ע – תוכנית בניין עיר) חדשה בוועדה המקומית או המחוזית, ומכוח התוכנית שאושרה אפשר להוציא היתרי בנייה.
התהליך כולל גם התחדשות ושינוי משמעותי של סביבת המגורים כמו הקמת תשתיות, גינות, מוסדות ציבור וכדומה.
למרות שאנחנו נוטים להתמקד בתוכניות התחדשות בניינית, אנו מעורבים גם בפרויקטים של התחדשות מתחמית, שמטבעם הם ממושכים ומקיפים יותר.
עסקאות קומבינציה
מהי עסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה היא הסכם בין בעל קרקע לבין יזם, שבמסגרתו בעל הקרקע מעביר ליזם את הזכות לבנות על הקרקע או חלק ממנה, ובתמורה מקבל חלק מהמקרקעין הבנויים
שייבנו על ידי היזם.
במילים פשוטות, בעל הקרקע “מכניס” את הקרקע לעסקה, והיזם “מכניס” את המימון, התכנון והביצוע – ובסוף התהליך, מתחלקים בנכס החדש.
עסקאות קומבינציה נפוצות במיוחד באזורים שבהם ערך הקרקע גבוה, או כאשר לבעל הקרקע אין את היכולת הכלכלית, המקצועית או הרצון ליזום ולבנות בעצמו.
מה ההבדל בין יחס קומבינציה ברוטו ליחס קומבינציה נטו?
יחס קומבינציה מבטא את חלקו של בעל הקרקע בפרויקט הסופי – אך חשוב להבין כיצד הוא נקבע, ומה המשמעות הכלכלית שלו:
-
יחס קומבינציה ברוטו – מציין את חלקו של בעל הקרקע בפרויקט לפני ניכוי הוצאות, אך מחייב אותו לשאת באופן יחסי גם בנטל הכלכלי של הפרויקט: מס שבח, היטלי השבחה, אגרות והיטלים, עלויות תכנון, פיתוח ובנייה, לעיתים גם עלויות שיווק.
-
יחס קומבינציה נטו – מציין את חלקו של בעל הקרקע לאחר ניכוי כל ההוצאות – כלומר, בעל הקרקע מקבל את חלקו “נקי”, והיזם הוא זה שנושא לבדו בכל ההוצאות, המסים והתשלומים הנלווים.
לכן, כאשר מדברים על "יחס נטו", מדובר לרוב ביחס נמוך יותר (לדוגמה, 35% במקום 40%), אך כזה שאינו כרוך בהוצאות מצד בעל הקרקע. זהו שיקול מהותי בניהול הסיכונים ובתכנון מס במסגרת העסקה.
למה משתלם להתקשר בעסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה יכולה להיות משתלמת לשני הצדדים, וכל אחד מהם רואה בה יתרונות אחרים:
מקסום ערך הנכס – במקום למכור את הקרקע במחיר חד-פעמי, הוא משתתף ברווחי פרויקט יזמי.
אין צורך בהשקעה כספית – בעל הקרקע אינו נדרש להשקיע בהקמה או ליטול סיכונים יזמיים.
שיתוף פעולה עם גורם מקצועי – היזם מביא ניסיון, קשרים ומומחיות נדרשת.
דחיית תשלום מס – במקרים מסוימים, ניתן לפרוס או לדחות את תשלומי המס בגין ההכנסה מהעסקה.
חסכון בהון ראשוני – אין צורך ברכישת הקרקע מראש, מה שמשפר את תזרים המזומנים.
גישה לקרקעות מבוקשות – לעיתים הדרך היחידה לקדם פרויקט במיקום מסוים.
חלוקת סיכונים – בעל הקרקע הופך למעשה לשותף בפרויקט, מה שמפחית את הסיכון היזמי.